招商文案
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2020-01-11

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  * 2)6、招商网站程序招商物业管理标准-物业管理公司 基础要求:具备省、自治区人民政府建设主管部门 颁发的二级资质以上的物业管理企业 具体要求如下: 1、注册资本人民币300万元以上 2、物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人,其中 具有中级以上职称的人员不少于10人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称 3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4、管理面积达到剁成住宅100万平方米、高层住宅50万平方米、独立式住宅(别墅)8万平方米、办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米 5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有良好的经营管理业绩 * 2)6、物业管理标准-管理标准 具体标准: 一、环境卫生管理标准: 1、地面清洁: 地面无杂物垃圾,道路无泥沙,无积水 车场、楼梯口无杂物、无蜘蛛网 保洁率99%以上 2、保 洁: 所有公共场所无杂物、垃圾 保洁率99%以上 3、楼梯道: 无杂物、五乱张贴、无蜘蛛网、五乱堆放、扶手无尘、保洁率99%以上 4、垃圾清运:日产日清垃圾绿达100%,整洁、无味、无污迹 5、消杀:无蝇、少蚊、少虫 6、灭鼠、灭蟑螂,鼠密度1%以下,蟑螂密度,室内18平米,室外管道20米4只一下 7、绿化五改变使用用途和破坏、践踏、占用,花草树木长势良好,修建争气完美,无病虫 害,无折损,无斑秃,绿地无纸屑、烟头等杂物 * 2)6、物业管理标准-管理标准 二、人防、技防、车辆管理: 1、有专业的保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度,文明执勤训练有素;人身伤害事故0 2、危机人身安全处有明显表示和具体的防范措施 3、消防设施设备完好无损、可随时启用、消防通道畅通;消防事故0 4、机动车停车场管理制度完善,管理责任明确; 5、非机动车车辆管理制度完善,按规定摆放,管理有序 * 2)6、物业管理标准-管理标准 三、设施设备管理 1、公用配套设施完好,无随意改变 2、设施设备运行、使用及维护按要求有记录,无事故隐患,专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范 3、室外公用管线统一入地或入公共管道,无架空线、排水、排污管道畅通,五堵塞外溢现象 5、道路畅通、路面整平、井盖无缺损、无丢失、路面井盖不影响车辆和行人同行 6、供水设备运行正常,设施完好,五渗漏、无污染 7、供电系统的管理措施,记录完整,供电设备运转正常,配电室管理符合规定,路灯等公共照明设备完好 8、电梯按规定或约定时间运行,安全设施齐全,无安全事故,轿厢、井道保持清洁、电梯机房通风、照明良好 9、空调系统运转正常,定期维护与保养,冬季供暖不低于16度 * 2)6、物业管理标准-管理标准 四、建筑管理与维修养护 1、出入口设有平面示意图、主要路口设有路标 2、无违反规划四大乱建,无擅自改变建筑用途 3、建筑外观完好、整洁,外立面装饰无脱落、无污迹 4、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损 5、装修符合安全规定、未发生危及建筑结构安全及拆改管线和损害他人利益现象; 五、要求 1、制定相关应急预案并备案、自行演练并与商家共同演练 2、客户服务满意度达98%以上 3、物业费收缴率达95%以上 * 2)7、业态规划 A、零售类业态 B、娱乐休闲类业态 C、餐饮类业态 D、配套服务类业态 商业地产项目的业态组合定位不是一成不变的,随着客观市场条件的变化,项目的业态组合会发生一定的变化,从最初的业态组合到稳定的业态组合,必定要经过一个阵痛期。 招商业态规划比例 * 供给面商圈各业态营业额的比例,与需求面的消费者最常去的业态的消费比例,再加上消费者最希望增加业态的消费金额的比例,三项比例平均之后,得出商业地产项目业态发展规划比例及面积分配比例。 初步业态规划 * 根据商业地产项目所辐射的商圈消费群的特性,消费习性及潜力后,评选集客力强且具市场竞争力的业态组合。 初步业态组合定位 商圈业态普查 供给面调查 消费者意见调查 需求面调查 根据商业地产项目所辐射的商圈范围的业态普查结果,选出商业机能较强的业态,并兼顾涵盖各类型的业态。 参照国内外标杆商业地产项目的经验,并配合租赁管理,使店铺均能在效的经营管理制度下运作,可以达到绩效相互补充的功能。 国内外标杆项目经验参照 * 招商功能品类规划优选策略: 1、大型主力店 A、大型超市 沃尔玛、家乐福、百佳等 B、百货商场 新世界百货、天虹商场、伊势丹等 C 、大型中式酒楼 俏江南、 湘鄂情、渔公渔婆、眉州东坡等 D、娱乐休闲 电影院 橙天嘉禾影城、星美、保利国际等 KTV 麦乐迪、钱柜、帝豪等 健身中心 浩沙、中体倍力、锐利100等 电玩城 嘉斯猫、爱玩嘉年华等 2、特色主力店 A、精品电器城 苏宁、顺电、国美等 B、精品家居用品店 超凡家居、特力屋、乐扣乐扣 C、精品家纺 富安娜、多喜爱等 D、美容、美发 永琪、文峰、玛莎纤体等 * 3、一般零售店 包含服装、鞋、珠宝玉器、眼镜、数码、特色精品店 4、特色餐饮店 A、中、西式快餐 呷哺呷哺、吉野家、和合谷等;麦当劳、KFC、赛百味等 B、地方特色餐饮 钰花溪、的租赁部文案pp川成元、饭前饭后、蕉叶等 C、品牌中餐 金鼎轩、麻辣诱惑、金百万等 D、咖啡店 上岛咖啡、星巴克、Costa咖啡 E、甜品、蛋糕店 许留山、满记甜品、多乐之日、面包新语 5、配套服务店 A、移动、联通营业厅 B、银行 C、药店 D、洗衣店 E、医院 F、培训机构等 * 2)8、招商流程-主力店先行原则 另附流程图 * 3)集团商业资源包装及推广,收费标准 包装:以形成主题的形式,例:百妆汇、采禾婴童等,形成新概念; 推广:资源置换、资源共享、联营合作 营销推广 收费标准:年收益分成,根据供求关系及所占份额,产生的利益进行一定比例的分配 * 4)市场优势商业资源品牌联姻合作模式 市场优势商业资源品牌要素: A、市场知名度高 B、市场占有率大 C、市场销售份额高 D、地方知名度 合作模式: 品牌植入、联营模式; 联营战略合作模式:根据采禾在全国开展的商业项目与商业品牌布局进行深入的合作 * 5)专业招商代理机构资源整合及合作模式 6)商业运营管理公司资源整合及合作模式 选择标准:有一定的资金实力、社会知名度、行业信誉、效率、口碑 合作模式:入围竞标;先签署框架合作协议入围,根据项目情况,选择全国性、区域性、省市级别的代理机构进行项目合作;根据我方预算,执行力强,操作能力强者,创造利润最大者,可获得项目的最终合作方 * * 中国房地产行业现行发展需要创新商业模式 创新模式的根本即资本与资源的高密度结合 * 招商租赁部工作方案 2013年6月7日 * 1)1、招商租赁部工作定位 一、认同公司的企业文化、发展战略、规划、认真执行公司的决议、决定; 二、维护和推广公司平台内的品牌资源; 三、拓展、整合渠道合作机构; 四、招商工具的完善; 五、招商类各项工作的制定与实施、跟踪; 六、及时了解同行业的经营情况、市场竞争情况,分析、总结、改进并提出经营建议; 七、渠道合作机构的管理与维护 八、定期对合作商业运营机构监督和管理; 九、协助支持相关部门工作; * 1)2、招商租赁部部门结构 合计:6人 招商总监1人 招商经理1人 招商主管3人 内勤1 各种行业的外包服务机构;(市调、招商、传播、合作商业资源、运营等) * 1)3、招商租赁部各岗位职责 招商总监岗位职责 ? 充分领悟公司发展方向和公司的创新经营模式; 负责部门的工作的安排,制定本部门各阶段工作计划,布置和安排本部门各项工作有计划开展; 负责本部门员工业务培训、指导的工作,不断强化和提高员工素质、调动员工工作积极性、增强凝聚力; 负责制定和分解项目招商指标,并监督检查完成情况; 负责招商工作,对各项业务的洽谈、签约工作进行管理、协调、指导、监督; 负责安排本部门员工对资源的开发、维护和优化工作; 负责指导本部门员工对招商合同的管理、建档、查询工作; 合理有效的控制本部门费用开支; 掌握同行业竞争对手经营情况,了解竞争对手动态,将竞争转变成合作; 主持每周部门例会,总结与检查阶段工作进度; 工作中以公司利益为重,做到公正、公平地分配,在工作中不得以公谋私; 积极主动协助其他部门的配合工作,以及领导交办其他事项。 * 1)3、招商租赁部各岗位职责 招商经理岗位职责 ? 提出招商管理思想、招商计划、洽谈以及运作工作,并监督执行; 根据项目情况制定运作规范和流程等招商管理体系并持续优化; 协助项目的产品研究、规划设计、招商定位,确定、调整方案; 跟踪战略目标落实情况,并及时反馈,滚动修订发展战略规划; 参与商业项目可行性研究、定位,参与制定商业项目业态规划方案; 对招商工作进行管理、协调和推进,及时汇报部门负责人。 协助完成项目租金测算、费用预算与分摊,并达成招商指标。 完成招商推广活动、广告计划 ,并监控实施 。 负责落实规划、推进及组织协调重大招商计划、进行市场发展跟踪和策略调整。 合作机构的确定与日常的督导管理。 * 1)3、招商租赁部各岗位职责? 招商主管岗位职责 ? 配合招商经理完成工作计划的制定、实施; 负责招商部职责分工的执行与回馈; 参与项目招商定位、方案制定及针对招商过程中存在的问题提出调整建议; 落实项目招商目标客户信息搜集、管理、维护计划; 负责项目招商进度的控制、跟进、落实结果; 协助招商经理完成相关市调数据的收集、统计,形成报告; 资源的整合与包装提议,监控推广进度,合作方的引入与管理和初步洽谈; 负责部门安排的其他临时性工作; * 1)3、招商租赁部各岗位职责? 内勤岗位职责 ? 1、负责文件、档案、资料的登记、打印、复印、发放、装订、存档管理; 2、负责接转电话和记录来电客户信息,并定期对客户信息进行记录、统计,将情况反映给招商总监/经理; 3、对招商部的客户登记及时进行更新,并及时更改客户档案信息; 4、做好每日工作的统计,对招商人员的拜访资料进行整理存档(电子版照片、名片等) 5、负责协助外出谈判,相关工具的准备,客户信息的查阅备忘等工作 6、保守公司秘密,对客户信息等文件谨慎管理; 7、协助并及时跟踪布置的工作,提醒,并督促工作完成的时间节点; 8、做好部门的助理工作,及其其他部门的配合工作; * 2)1、运营模式 1、自营模式 2、联营模式 3、两种模式按比例综合运用 4、优势品牌资源输出与商业运营管理 * 2)2、盈利模式 1、租金收益 2、销售收益 3、优质商业品牌输出联营 4、商业运营管理抽成 * 2)3、成本核算及分摊 项目建设成本: 项目操作成本: 1,收购款或土地成本 (租金或销售) 1、招商月费(采禾投入或甲方投入) 2,建安、改造等成本 (租金或销售) 2、各种合作机构的佣金(租金或销售) 3,设施设备 (租金或销售) 3、装修投入(采禾或商户投入) 4,管理费用 (租金或销售) 4、定制规划、业态调研分析、租金水平分析与租金定 位(开发商或甲方投入) 5,其他费用 (租金或销售) 5、宣传推广、招商发布等(租金或销售) 分摊: 以固定资产折旧逐月分摊。 6、开业庆典等费用(采禾或开发商甲方投入) * 2)4、租金分配、利润分配 租金分配: 利润分配: 1、建设及改造成本或收购款 1、固定资产折旧 2、期间费用(招商运营费用及代理费等) 2、投资回报收益 3、所得税 (按投资者权益比例分配) 4、利润 租金应以每年5-8%(参考值)递增。 * 2)4、租金分配、利润分配—举例说明 津兰B座项目 成本核算 租金收益 1、保本收益 6000万 按85%出租率年租金收益为:4214.57万元 2、改造费用 8000万 可收租金面积为:67922.25平米 3、佣金费用 351万 注: 出租面积:123495平米x55%=67922.25平米 4、招商运营成本 180万 年租金收益:67922.25平米x2元/天/平米x365天x85%=4214.57万元 5、其他费用暂忽略 (首年)成本合计:3.44元/天/平米(不计津兰保底收益) 租金收益2元/天/平米 津兰保底收益成本为2.4元/天/平米 * 2)4、租金分配、利润分配—举例说明 津兰B座项目-将保底收益去掉—第五年可达到盈利分红 成本核算 租金收益 1、无保底收益项 按85%出租率为4214.57万元 2、改造费用 8000万 可收租金面积为67922.25平米 3、佣金费用 351万 4、招商运营成本 180万 5、其他费用暂忽略 预设第一年装修改造,第二年完成招商 第三年成本 : 3.44元/天/平米 租金收益2元/天/平米 第三年余 3683.57万元 第四年成本 : 3.23元 租金收益2元 第四年余 4214.57万元 第五年成本 : 3.23元 租金收益2元 第五年余 4214.57万元 摊销成本后余 4111万元 第六年成本 : 0 租金收益2.1 第六年利润 4425万元 * 2)5、商业运营结算标准 A类主力品牌:为30天、45天、60天结算期 B类大众品牌:为60天结算期 合同保证金结算期:为15个月(合同期以一年为例)